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Lograr que se desinfle la burbuja inmobiliaria sin que se pinche. Ese parece ser el objetivo del gobierno chino.
Y uno de los primeros damnificados en este nuevo enfoque de Pek??n es la segunda promotora de viviendas del pa??s por n??mero de ventas.
El gigante Evergrande atraviesa momentos dif??ciles que le sit??an al borde de la quiebra. La compa????a arrastra una enorme deuda que asciende a unos US$300.000 millones.
Las acciones de la empresa han ca??do un 80% en lo que va de a??o coincidiendo con el endurecimiento normativo impuesto el a??o pasado por las autoridades chinas.
Durante el verano de 2020, Pek??n impuso a los mayores promotores inmobiliarios una regla que les obliga a situar sus niveles de endeudamiento por debajo de ciertas m??tricas o “3 l??neas rojas” en referencia a la liquidez, los activos o la deuda de las compa????as.
“Las viviendas son para vivir en ellas, no para especular“, manifest?? en 2017 el presidente chino, Xi Jinping.
En cuanto a Evergrande, las autoridades han dejado ver que no habr?? un rescate total, es decir, que dejar?? caer la compa????a si esta no encuentra dinero para pagar a sus acreedores vendiendo activos o partes del negocio.
Sin embargo, muchos analistas opinan que es probable que el Estado nacionalice las m??s de 1,5 millones de viviendas que Evergrande tiene en diferentes etapas de construcci??n en China para evitar que las familias sufran si al final el conglomerado colapsa.
El mercado inmobiliario chino es realmente at??pico.
De media, el 90% de los ciudadanos son propietarios de sus casas: casi un 87% en las zonas urbanas y cerca de un 96% en las zonas rurales, seg??n un estudio sobre la vivienda en China llevado a cabo por la Universidad de Albany, Estados Unidos.
Es una de las tasas m??s altas del mundo.
Por comparar, en Estados Unidos solo el 65,3% de los ciudadanos es due??o de su casa, mientras que en Alemania ese porcentaje se sit??a en el 51,1%.
Y es que, como explica Diego Fern??ndez Elices, director general de inversiones de A&G, a BBC Mundo, el “principal objetivo del gobierno chino es la prosperidad com??n y el hecho de que tantos ciudadanos sean propietarios de sus viviendas, lo hace un sector que no se puede dejar caer de ninguna manera”.
La “prosperidad com??n” a la que se refiere Fern??ndez es el lema de la ??ltima campa??a promovida por el presidente chino, con la que est?? tratando de “reducir una enorme brecha de riqueza que amenaza el ascenso econ??mico del pa??s y la legitimidad del gobierno del Partido Comunista”, recoge la agencia Reuters.
“Seg??n las ??ltimas estad??sticas del Gobierno chino, la construcci??n sigue representando alrededor del 30% del empleo total y, por tanto, es demasiado importante para ser ignorada”, dice Yves Bonzon, directivo del banco privado suizo Julius Baer.
Es lo que en la jerga econ??mica se llama “demasiado grande para caer”, o al menos caer completamente.
Detr??s de este alto porcentaje de propietarios existen algunos factores que han alimentado durante d??cadas una expansi??n del sector marcada por ciudades fantasma, infraestructuras en desuso y un modelo de construcci??n salvaje, con precios desorbitados.
En 2020, el pa??s entr?? en lo que se conoce como “la era de los 10.000 yuanes (1.318 euros, US$1.548)”, en referencia a que el metro cuadrado se mantuvo de media por encima de esa cantidad durante varios meses consecutivos, explica en un reciente an??lisis la Agencia EFE.
El “sue??o chino”
Uno de los importantes factores que ha contribuido a la burbuja es cultural.
“La riqueza de los hogares chinos se basa en el ladrillo, el cemento y el fervor especulativo. Pero en el lado cultural, no solo existe la aspiraci??n de ser propietario, sino que tambi??n hay una exigencia social no escrita de que, por ejemplo cuando te vas a casar, debes tener una propiedad”, explica Sam Lecornu, CEO y cofundador de Stonehorn Global Partners.
“No hay muchos chinos que consideren el alquiler como primera opci??n. Tener una propiedad en China es, por definici??n, el equivalente al sue??o americano“, a??ade.
Hace poco m??s de 20 a??os, el sector inmobiliario chino no exist??a.
“En gran parte de la segunda mitad del siglo XX, China era una sociedad de alquiler p??blico masivo, donde la propiedad privada representaba menos del 30%. La vivienda se consideraba un beneficio de bienestar social provisto con fuertes subsidios por parte del gobierno socialista”, dice en un estudio Youqin Huang, profesor del departamento de Geograf??a y Planificaci??n de la Universidad de Albany, Estados Unidos.
“Sin embargo, en la d??cada de 1990, China lanz?? reformas para privatizar y comercializar su sistema de vivienda, como parte de su transici??n de mercado”, a??ade, en referencia al proceso de apertura que llev?? al explosivo crecimiento econ??mico del pa??s, especialmente tras su entrada en 2001 en la Organizaci??n Mundial del Comercio.
Una inversi??n segura
Otro de los factores que durante a??os contribuy?? a la compra de la vivienda fueron las fuertes trabas a las inversiones en el extranjero.
A los ciudadanos chinos les quedaba entonces solo el mercado dom??stico.
“Si nos fijamos en los controles de capital que existen dentro de China y nos fijamos en los activos en los que s?? se pueden invertir, la propiedad es una de las favoritas. Y muchos chinos poseen m??s de una. Pueden tener una segunda o una tercera vivienda”, cuenta Lecornu a BBC Mundo.
A menudo lo que diferencia este mercado de cualquier otro en el mundo es que los compradores suelen “pagar un dep??sito inicial que equivale al 50% del precio de la vivienda o incluso compran directamente en efectivo“, dice el fundador de Stonehorn Global Partners.
El uso de pr??stamos bancarios, por lo tanto, no es tan intensivo como en otras grandes econom??as.
“A diferencia de lo que sucedi?? en Estados Unidos con la llamada crisis subprime, los chinos no est??n comprando masivamente sus casas con deuda“.
Entonces, ??c??mo lo hacen?
El “banco de mam?? y pap??”
Para los hijos varones, en particular, recae sobre el “banco de mam?? y pap??”, respaldado por el mercado matrimonial.
Debido a la ley del hijo ??nico, existen alrededor de 30 millones de hombres m??s que de mujeres buscando pareja en China, seg??n los datos oficiales m??s recientes.
Los padres chinos saben que las posibilidades de casarse de sus hijos aumentan si son propietarios de una vivienda.
“Es costumbre que el marido provea una casa”, explicaba Jieyu Liu, subdirector del Instituto de China SOAS, a la BBC en 2017, cuando sali?? a la luz que el 70% de los millennials chinos (entre 19 y 36 a??os) era propietario de una casa.
Muy ahorradores
“Como los salarios de la gente joven son tan bajos, se espera que la familia del marido asuma la responsabilidad de comprar una vivienda a nombre de su hijo, o pagar el dep??sito. Muchas historias de amor acaban en fracaso si los hombres no pueden proveer la vivienda marital”, a??adi??.
A ello tambi??n se suma el hecho de que los miembros ancianos de la familia suelen mudarse con sus hijos en sus ??ltimos a??os de vida.
Por lo que muchos ven esa inversi??n a nombre de su hijo o hija como una inversi??n en el futuro de toda la familia.
El “banco familiar” tambi??n es el primer recurso para aquellos que buscan una segunda vivienda, pues recurrir a padres, abuelos o incluso cu??ados no es extra??o en la cultura china, muy ahorradora.
El caso de Evergrande
Al calor de todos estos factores en las ??ltimas d??cadas fue creciendo una industria inmobiliaria con grandes beneficios, que en algunos de sus sectores ha llegado a estar descontrolada.
El sector inmobiliario del gigante asi??tico comenz?? a sobrecalentarse a finales de 1990, cuando los reguladores de entonces abrieron la mano a promotoras ??vidas por aprovechar el ‘boom’ del ladrillo chino.
Empresas como Evergrande empezaron a expandirse al sector de la alimentaci??n, la energ??a o incluso el entretenimiento, con la compra de un equipo de f??tbol, y ampliaron sus objetivos a promociones inmobiliarias en el extranjero.
Esta expansi??n se hizo a trav??s de deuda bancaria o financiada con los dep??sitos de compradores de casas en China.
Los gobiernos locales y el gobierno central jugaron un papel clave en este crecimiento.
“Adem??s de privatizar la vivienda p??blica existente y poner fin a la provisi??n de viviendas de alquiler subsidiadas, el desarrollo de la vivienda privada y la propiedad han sido fervientemente alentados [por parte del gobierno]”, recoge en su informe el profesor Huang.
Y es que en China el suelo pertenece al Estado.
Cualquier empresa u organizaci??n que quiera desarrollar un proyecto ya sea de viviendas, industrial o comercial, debe obtener el derecho de uso de esa tierra.
Este derecho de uso, no obstante, tiene un l??mite de tiempo, en el caso de desarrollos de proyectos residenciales es de 70 a??os, tras los cuales el Estado podr?? renovar o revocar dicho derecho de uso.
Por eso los promotores inmobiliarios normalmente no compran lotes de terrenos y los mantienen sin construir durante a??os mientras se revalorizan como en otros pa??ses.
“El gobierno por lo general vende [el uso de] la tierra de forma selectiva y en este proceso recibe dinero de la venta de la tierra, que es una fuente importante de ingresos del gobierno“, contin??a Lecornu.
M??s all?? de que el sector inmobiliario d?? trabajo a millones de personas en China, es correcto decir que las autoridades en distintos niveles ten??an inter??s en que el modelo siguiera funcionando, a??ade el experto.
El rol de los bancos
Para entender la burbuja y el posible efecto domin?? de la crisis de Evergrande, el rol de los bancos, tambi??n controlados por el Estado, es fundamental.
“Los bancos chinos, las aseguradoras y los fondos han proporcionado una importante financiaci??n en los ??ltimos a??os y la gran exposici??n de los bancos chinos al sector inmobiliario es uno de los riesgos m??s importantes a los que se enfrenta el sistema financiero chino”, dice Eiko Sievert, director de la agencia de calificaci??n Scope Ratings.
La firma ha rebajado sus expectativas de crecimiento para China hasta el 8,6% para 2021, desde el 9,3% debido a “la debilidad del sector inmobiliario chino, que ya ha ralentizado la actividad econ??mica nacional este a??o”, a??ade.
De ah?? que los analistas coincidan en que el posible malestar social que crear??a el m??s de mill??n de viviendas que Evergrande tiene sin terminar es un problema mayor que la deuda en s??.
“El partido pol??tico m??s grande del mundo es tambi??n??el mayor??due??o??de propiedades en China.??Tiene un gran inter??s en intervenir y utilizar todos sus poderes para evitar m??s disturbios”, sentencia Lecornu haciendo referencia al que ser?? el objetivo m??s inminente de Pek??n:??que los ciudadanos no sufran y sigan confiando en el “sue??o chino”.
BBC news
